Kritik vom Eigentümerverband Ist die neue Grundsteuer undurchsichtig und ungerecht?
Stand: 13.11.2025 10:34 Uhr
Transparenter, einheitlicher und „aufkommensneutral“ sollte die neue Grundsteuer werden. Das hat nicht geklappt, beklagt der Eigentümerverband Haus und Grund. Oft sei sie gestiegen, die Unterschiede sind beträchtlich.
„Verfassungsfest, einfach und sozial gerecht“ soll die reformierte Grundsteuer sein. So sagt es das Bundesfinanzministerium. Und mehr Steuern soll sie auch nicht bringen: „Eine Erhöhung des Aufkommens wird mit der Reform der Grundsteuer nicht bezweckt“, hieß es damals vom Bundesfinanzministerium, nachdem die Gesetzesänderungen beschlossen wurden.
Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen Regeln zur Erhebung. Im Ergebnis haben sie vielerorts zu deutlich geänderten Bescheiden durch die Finanzämter geführt. Mancherorts sank die Steuerlast für Grundstücksbesitzer, in vielen Städten aber ist sie gestiegen. Für Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund, dem Verband von Grundstücks-, Haus- und Wohnungseigentümern, ist das Ergebnis unter dem Strich klar: „Ja, es ist teurer geworden“, kritisiert er.
Grundsteueraufkommen steigt häufig doch
Im Durchschnitt würden nun mehr Grundsteuern anfallen. Dieses Fazit zieht Haus und Grund aus einer Untersuchung, dem Grundsteuerranking, die der Verband beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Auftrag gegeben hat. Im Ranking wurden die 100 größten deutschen Städte untersucht und die Belastung für ein Musterhaus errechnet: 126 Quadratmeter Wohnfläche, 508 Quadratmeter Grundstück.
Im Ergebnis fällt im sächsischen Zwickau die geringste Grundsteuer pro Jahr an (258 Euro), im württembergischen Baden die höchste (1.377 Euro). Das Ranking zeigt auch, dass es in vielen Städten deutliche Änderungen im Vergleich zum Zustand vor der Reform gibt.
„Grundsteuerparadies“ Zwickau
In Zwickau etwa sank die Grundsteuerlast im Musterfall um 174 Euro, in Tübingen hat sie sich mehr als verdoppelt (plus 818 Euro). „Das ist keine aufkommensneutrale Änderung“, kritisiert Warnecke. Das sei aber vom Gesetzgeber vor der Reform zugesichert worden, unterstreicht er.
Es sollte lediglich transparenter und realitätsnäher zugehen indem, vor allem indem aktuellere Grundstückswerte angelegt werden. Mehr Geld aber sollten die Kommunen unterm Strich nicht erhalten. „Das ist nicht erfüllt. Das Versprechen ist klar gebrochen“, so Warnecke.
Die Untersuchung erbringt weitere Ergebnisse. Zwickau und Tübingen stehen nicht zufällig an entgegengesetzten Enden des Rankings. Ordnet man die Grundsteuerlast nach Bundesländern, bilden Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen die Spitze. Sie sind also am günstigsten.
Unterschiedliche Berechnungsmodelle
„Die bevölkerungsschwachen Länder im Osten sind günstiger. Und dort, wo viele Leute wohnen, ist es teurer“, fasst Warnecke zusammen. Am Ende der Liste steht Berlin. Hier werden 850 Euro pro Jahr für das Musterhaus fällig. Nur wenig günstiger ist Baden-Württemberg mit 787 Euro. „In Baden-Württemberg haben wir geradezu eine Preisexplosion“, betont Warnecke.
Die Unterschiede erklären sich auch dadurch, dass in den Bundesländern teils völlig unterschiedliche Regeln gelten, nach denen sich die Steuerlast bemisst. Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel eingeführt hat.
Zwar gibt es ein Bundesmodell, das Kriterien vorgibt, wie die Steuer berechnet werden kann. Doch die Länder können davon abweichen. Und das hat Folgen: „Die unterschiedlichen Modelle machen sich tatsächlich im Geldbeutel bemerkbar“, so Warnecke.
So folgen die ostdeutschen Länder dem Bundesmodell, wobei Sachsen geringfügig davon abweicht. Das „teure“ Baden-Württemberg hingegen verwendet ein Bodenwertmodell. Hier sind vor allem die Grundstücksfläche und der Bodenwert ausschlaggebend.
Beamtentraum Bundesmodell?
Doch auch das Bundesmodell hat nach Ansicht von Haus und Grund Nachteile, es sei zu kompliziert. „Das ist ein Steuermodell von der Verwaltung für die Verwaltung. Das gefällt nur Beamten“, sagt Warnecke. Es biete zu viele Stellschrauben, an denen gedreht werden könne – damit werde die Berechnung aufwändiger.
Überhaupt habe die Grundsteuerreform seit ihrem Inkrafttreten jede Menge Arbeit erzeugt – in Finanzämtern, Behörden und Gericht. „Es wurden 2,8 Millionen Einsprüche eingelegt. Das zeigt, wie groß der entstandene Aufwand ist“, sagt Warnecke. Vor dem Bundesfinanzhof etwa werden momentan allein drei Klagen verhandelt.
Haus und Grund favorisiert eine Abweichung vom Bundesmodell. An den großen Ländern Bayern und Niedersachsen sehe man, dass es auch einfacher und günstiger für die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler gehe. Warnecke legt Wert darauf, dass sein Wunsch nicht parteipolitisch geprägt sei: „Wir würden das SPD-geprägte Niedersachsen-Modell oder das von der Union geprägte Bayern-Modell bundesweit empfehlen.“
Wohl keine Lenkungswirkung
Dass die günstigen Städte im Osten große Vorteile von ihrer niedrigen Steuerbelastung erwarten dürfen, glaubt Warnecke nicht. Mit einem Zuzugs-Boom könnten die von der demographischen Entwicklung oft gebeutelten Städte nicht rechnen. Und auch aus Baden-Württemberg werde so schnell wohl kaum jemand auswandern, nur weil die Grundsteuer so hoch ausfällt.
Denn viele Menschen seien nun einmal in ihrer Region verwurzelt. „Das macht es so bitter. Man kann nicht einfach ausweichen, man muss einfach bezahlen“, meint Warnecke. Eine „Lenkungswirkung“, nach der Menschen nun vermehrt in die ostdeutschen Länder ziehen, weil dort die Grundsteuer so niedrig ist, sei also nicht zu erwarten.
