Immobilienfinanzierung Bauzinsen könnten bald auf bis zu 4,5 Prozent steigen
Stand: 15.12.2025 08:03 Uhr
Die Bauzinsen sind so hoch wie seit zwei Jahren nicht – und sie dürften weiter steigen. Im neuen Jahr könnte es bis auf 4,5 Prozent hochgehen. Was ein Finanzierungsexperte Immobilienkäufern jetzt rät.
Wer ein Haus bauen oder kaufen will, muss sich auf deutlich höhere Finanzierungskosten einstellen – die Bauzinsen dürften 2026 weiter steigen. Dabei haben die Hypothekenzinsen bereits in diesem Jahr einen ordentlichen Satz nach oben gemacht. Lag der effektive Jahreszins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung Anfang des Jahres noch bei 3,2 Prozent, so sind es jetzt bereits 3,8 Prozent. So viel zahlten Immobilienkäufer zuletzt vor zwei Jahren.
Wer verstehen will, warum die Bauzinsen gestiegen sind, muss auf den Anleihenmarkt schauen. Denn es sind die zehnjährigen Bundesanleihen, welche die Richtung für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für die Bauzinsen vorgeben. Tatsächlich bestreiten die Banken ihr Baufinanzierungsgeschäft in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen.
Steigen die Zinsen im Euroraum bald wieder?
Vor diesem Hintergrund verheißen die jüngsten Entwicklungen am Anleihenmarkt für Immobilienkäufer nichts Gutes, ist doch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen in der vergangenen Woche bis auf 2,87 Prozent gestiegen. So hoch notierte sie seit März nicht mehr.
Hintergrund sind Spekulationen auf Zinserhöhungen im Euroraum. EZB-Direktorin Isabel Schnabel hat eine Talsohle bei den Leitzinsen signalisiert. „Sowohl die Märkte als auch die Umfrageteilnehmer erwarten, dass der nächste Zinsschritt eine Anhebung sein wird, wenn auch nicht in naher Zukunft“, sagte die Notenbankerin der Nachrichtenagentur Bloomberg.
Risikoaufschlag wegen hoher Neuverschuldung des Bundes
Hinzu kommen Sorgen über die langfristige Tragfähigkeit der deutschen Staatsfinanzen. Für 2026 sind im Bundeshaushalt Ausgaben von 524,5 Milliarden Euro vorgesehen – etwa 21,5 Milliarden mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig plant der Bund eine Nettokreditaufnahme von fast 98 Milliarden Euro – auch dieser Wert ist deutlich über dem Vorjahr. Die Neuverschuldung liegt bei 181,5 Milliarden Euro. Das ist der zweithöchste Wert in der Geschichte der Bundesrepublik.
„Die Höhe der Bauzinsen hängt direkt von der Wahrnehmung der Bundesregierung an den Kapitalmärkten ab“, erklärt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung im Gespräch mit der ARD-Finanzredaktion. „Wir müssen viel Geld aufnehmen, die Wirtschaft läuft nicht so, die Regierung ist etwas zerstritten – das sind alles Punkte, für die die großen Investoren einen Risikoaufschlag verlangen.“ Durch die steigenden Zinsen für Bundesanleihen würden die Pfandbriefe teurer und dann am Ende auch die Bauzinsen.
Was höhere Bauzinsen konkret bedeuten
Ein Ende des Aufwärtstrends scheint nicht in Sicht. Dabei sinken üblicherweise zu Beginn des Jahres die Bauzinsen. Der Hintergrund: Die Banken wollen zu Beginn des Jahres lieber mehr Volumen als Marge machen. Doch dieses Jahr dürfte das anders sein. Schon zu Beginn des neuen Jahres, im Januar, dürfte die Marke von 4,0 Prozent fallen, betont Herbst. Tendenz: weiter steigend. „Wir werden in der Spitze die 4,5 Prozent sehen.“
Das wären 0,7 Prozentpunkte mehr als heute. Doch was bedeutet das konkret für die Familie, die 400.000 Eigenkapital für den Bau oder Kauf eines Hauses finanzieren muss? „Wenn man von 400.000 Euro Kredit ausgeht und 0,7 Prozentpunkte mehr Zinsen zu zahlen hat, steigt dadurch allein die Zinsbelastung um rund 230 Euro – pro Monat“, betont Herbst.
Das ist eine Mehrbelastung, die sich über die Jahre summiert: Nach zehn Jahren hätte der Immobilienkäufer in diesem Fall über 27.000 Euro mehr an Zinsen bezahlt.
Viele zahlen schon heute mehr als vier Prozent
Dabei ist die Vier-Prozent-Marke Stand heute schon nur noch für die Top-Kunden ein Stück weit entfernt, die viel Eigenkapital mitbringen. „Viele Kunden, die 90 Prozent oder mehr finanzieren, die haben jetzt schon im Schnitt bei einer Finanzierung mit zehn Jahren Bindung mehr als vier Prozent zu bezahlen“, unterstreicht Finanzierungsexperte Herbst.
Tatsächlich ist das Eigenkapital eine wichtige Stellschraube für Hausbauer und Immobilienkäufer, um die Zinsbelastung zu senken. Doch nicht alle haben diese Möglichkeit. Denn im neuen Jahr dürften nicht nur die Bauzinsen, sondern auch die Immobilienpreise weiter steigen, betont Herbst. „Also mehr Eigenkapital ist nicht die große Lösung.“
Vergleichen lohnt sich für Hauskäufer
Stattdessen empfiehlt der Experte, sich gut zu informieren – um das beste Finanzierungsangebot für sich zu bekommen. „Da glaube ich schon, dass da viel zu holen ist. Wenn ich auf dem Zinsmarkt Angebote einhole, Zins-Vergleich nutze und mich entsprechend von guten Vermittlern beraten lasse.“
Sprich: Wer heute oder im nächsten Jahr bauen oder kaufen will, sollte nichts überstürzen – und vor allem gründlich vergleichen. Das kann nämlich am Ende Zehntausende Euro sparen.
